이제 주택은 입지보다 신축 vs 구축 / 아파트 vs 빌라 등 거주 형태의 양극화가 더 심해진다.

1. 들어가며

​

오늘날 주택은 시골의 초가집에서 부터 단독주택을 거쳐 공동주택인 빌라나 아파트로까지 변화되어 왔습니다.

가구형태도 대가족에서 핵가족으로 변화하면서 집은 좁지만 편리한 구조로 바뀌어 왔습니다.

또한 시골에서 대도시로 사람들이 이주해 왔으며, 지금 그 중심에는 서울 경기 인천으로 대표되는 수도권이 있습니다.

​

인간의 욕심은 끝이 없기에 누구나 더 나은 삶을 목표로 하고 부모의 마음은 한결 같기에 자녀들에게 행복한 삶을 선사해 주고 싶은 마음은 누구나 같을 것입니다.

​

그렇기 때문에 우리는 지금 열심히 일하며 살아가고 있습니다.

​

2. 지금까지 주택은 입지가 그 가격을 결정했다.(CBD YBD GBD)

​

CBD(Central Business District)

도심권역(CBD)은 정치와 경제의 중심지이며 한때 지역 노후화와 여의도 개발로 금융권 등이 이전하였으나 최근 도심 재개발로 금융권 재 이전을 비롯하여 예전의 중심권을 되찾아 가고 있습니다. CBD권역은 시청을 중심으로 한 남대문 지역과 광화문 지역 그리고 종로와 을지로 지역 등으로 세분화 할 수 있으나 도심 재개발로 인해 부분적으로 변동이 심한 지역입니다.

​

YBD(Yeouido Business District)

여의도권역(YBD)은 금융중심으로 개발되어 경제중심의 한축이 되었으나 최근 CBD권 재개발에 따라 금융권의 재 이전과 마곡지역 개발과 업체의 이주로 뚜렷한 특징을 잃어가고 있으며 공실 또한 증가하고 있습니다. YBD지역은 여의도공원을 끼고 있는 여의대로를 기준으로 동여의도와 서여의도로 구분되어지고 여기에 여의대로와 이어지는 마포대로 주변권역을 연결하고 영등포 일대를 포함한 구역으로 구분되어 집니다.

​

GBD(Gangnam Business District)

강남권역(GBD)은 강남역과 삼성역 그리고 이곳을 연결하는 강남대로와 테헤란로로 구분되어 발전하여 왔습니다. 강남대로는 광역버스 교통망의 발달로 젊은 층들이 많이 몰리면서 GBD권역의 한 축을 이루었으며 삼성그룹의 강남역 입주로 최대의 중심지로 발전하였습니다. 이곳은 주로 기업보다는 젋은 층을 대상으로 하는 B2C 비즈니스가 권역 발달에 주요 요인입니다.

https://blog.naver.com/jujoom/221623781565

프론트레인지리얼티 님 블로그의 글 인용

​

가. 과거

​

입지란 대표적으로 직주근접과 학군이 있습니다.

그러나 본 글에서 학군은 논외로 하고 직주근접에 관해서만 말씀드리려고 합니다.

​

역세권을 단순히 도보로 몇분 이내에 지하철 역에 도달하는 것으로 알고 계시는 분들이 대부분입니다.

하지만 CBD YBD GBD에 도어투도어(door to door)로 30분 이내여야 진정한 역세권의 의미가 있습니다.

​

즉 집 문을 열고 나가서 30분 이내에 CBD YBD GBD에 도착할 수 있어야 한다는 것입니다.

이 부분은 체력과 관련이 있는 문제기 때문에 직주근접을 거주지 선택에 최우선순위로 두는 분들도 많이 있습니다.

하지만 직주근접성이 좋은 곳의 아파트들은 이미 그에 맞춰진 시세가 형성되어 있기 때문에 넘보기 어려운 것이 현실입니다.

​

그래서 많은 분들은 울며 겨자먹기 식으로 비싼 아파트 대신 다세대주택(빌라)나 원룸 오피스텔에 거주하며 직장에 다니고 있습니다.

​

​

나. 미래

​

게임체인저 GTX의 출현입니다.

​

흔히 Great Train eXpress의 약자인 GTX로 부르는데, 딱히 확정된 명칭은 아닙니다.

그러나 이제 GTX가 완공되면 진정한 의미의 역세권의 범위는 확 달라집니다.

​

CBD YBD GBD에 도어투도어(door to door)로 30분 이내에 도착할 수 있도록 GTX는 그것을 가능케 만듭니다.

​

이제 어설픈 곳에 위치한 지하철 역세권 단지는 그 빛을 잃어갑니다.

GTX의 역세권이 어쩌면 서울 변두리보다 직주근접성이 훨씬 좋을지 모릅니다.

​

더군다나 아래에 설명할 신축의 쾌적함까지 같이 누린다면 더할 나위 없지 않을까요?

​

다. 소결

​

주택은 입지가 그 가격을 결정한다.

현재까지 그래왔고 앞으로도 변하지 않는 불변의 진실일 것입니다.

​

하지만 그 입지란 CBD YBD GBD에 도어투도어(door to door)로 30분 이내에 도착한다면 모두 동일할 것입니다.

​

3. 신축과 구축 그리고 아파트와 다세대주택

​

강남이나 한남동 일대에 회장님들이 거주하시는 고급 단독주택과 고급 빌라는 극히 일부이기 때문에 논외로 하겠습니다.

​

요즘 신축아파트들의 가격은 하늘을 찌르고 구축은 빌빌 기어가고 있습니다.

특히 다세대주택으로 분류되는 빨간벽돌의 빌라나 일반 단독주택들은 사람들이 점점 더 기피하게 됩니다.

이는 어쩔 수 없는 현실입니다. 대통령으로 누가 와도 바뀌지 않는 가혹한 현실.

​

일부 사람들은 이야기 합니다.

신축도 시간이 지나면 구축이 된다.

그래서 시간이 지나면 신축도 구축이 되기 때문에 신축의 인기는 잠깐일 것이라고 이야기 합니다.

이는 일부러 트롤짓하는 부동산 업자이거나 아니면 정말 잘 모르고 하는 헛말 입니다.

​

가. 건설사들의 영리한 시공

​

아파트는 굉장히 많습니다.

그래서 아파트의 가격은 언젠가 떨어질 것이고 건설사는 수익을 더 이상 내기 어려울 것이라고 말하는 사람들도 있습니다.

​

하지만 건설사들은 바보가 아닙니다.

새로 짓는 건물들은 기존의 건물들을 처분하고 들어오고 싶어할 만큼 그러한 메리트를 주는 것이 건설사들의 시공능력입니다.

​

편리한 지하주차장, 안전한 차없는 단지, 쾌적한 공원과 같은 조경시설 등 살아보지 않은 사람들은 모르는 그 편리함과 쾌적함을 요즘 건설사들은 해내고 있습니다.

​

나. 내 자녀에게는 나와 다른 삶을

​

한국 기대수명은 82.7년이라고 합니다.

남성의 수명은 조금 더 짧고 여성의 수명은 조금 더 길다고 합니다.

​

5세부터 19세까지는 미성년자이기 때문에 생활환경은 부모님이 정해주게 됩니다.

20세부터 60세까지는 본인이 만들어가는 인생이고 60세 이후는 노후를 보내게 되겠지요.

​

여러분들은 인생이 길다고 생각 하시나요?

여러분들의 어린시절은 어땠나요?

​

저는 많은 사람들이 열심히 일하는 이유중 하나로 자녀를 꼽습니다.

​

"자녀에게는 더 행복한 삶을 살게 해주고 싶다."

​

그 행복이란 것이 여러가지의 의미가 있을 수 있겠지만 저는 안전한 차없는 단지와 쾌적한 공원과 같은 조경시설이 있는 곳에서 뛰어 놀 수 있는 환경을 제공하는 것도 어린시절 아이에게는 큰 행복이라고 생각합니다.

​

저와 동일한 생각을 가지고 계신 많은 젊은 부모들이 신축 아파트로 이사를 오고 있습니다.

​

하지만 그 공급은 수요에 따라가지 못하고 있는 것이 현실입니다.

단순히 신축 구축을 연식으로 나누는 것이 아니라 구성된 인프라의 차이로 구분하여야 하는 것입니다.

​

그래서 신축과 구축 사이에는 넘을 수 없는 사차원의 벽이 존재하게 됩니다.

나는 많은 시간을 기다릴 수 있지만 내 아이는 시간을 기다려 주지 않고 훌쩍 자라게 됩니다.

​

다. 주차장의 유,무

​

전국의 스쿨존 내 불법주차를 강력히 단속하고 과태료를 올리며 허가된 거주자우선주차구역도 폐지하겠다고 합니다.

​

이제 자신의 차량의 주차장이 완벽하게 구비되어 있지 않으면 차를 소유하기 힘든 시대가 오고 있습니다.

그것은 안전 때문이죠.

​

여러분들은 스쿨존 내에 불법주차 차량들로 인해 시야가 확보되지 않아 사고가 많이 일어난다는 것을 아시나요?

​

이제 자동차를 소유하고 싶다면 아파트와 같은 공용주차장이 완비된 거주지로 이전해야 할 것입니다.

지금까지는 직주근접 등의 이유로 주차공간이 없는 서울 중심지의 빌라에 살았다면 이제는 GTX 역세권 등지의 비슷한 가격의 주차장이 완비된 곳으로 옮겨가야 할 이유가 하나 더 늘어난 셈입니다.

​

라. 소결

​

100가지 이유를 들어도 더 댈 수 있습니다.

신축과 구축의 차이 아파트와 빌라의 차이는 앞으로 더 심해질 것입니다.

​

따라서 가격의 차이도 더 벌어질 것이고 양극화는 극에 달할 것입니다.

그러나 신축의 공급 이외에 어떠한 규제도 이를 막을 수 없을 것입니다.

​

그것은 근본적으로 공급 이외에는 다른 방법으로 해결할 수 없기 때문입니다.

​

4. 마치며

​

각종 미사여구로 포장해 봤자 소용 없습니다.

신축과 구축 그리고 거주형태에 따른 양극화는 막을 수 없는 현실입니다.

​

이를 조금이라도 막고 싶다면 대대적인 재건축을 허가하고 강제로 재개발을 해서 신축 아파트를 올려야 합니다.

하지만 오히려 개건축과 재개발을 지연시키며 공급을 억제하는 정책을 시행하고 있는 것이 정부와 지자체 입니다.

​

내 아이와 함께 오늘 행복하시겠습니까? 아니면 30년 뒤에 행복하시겠습니까?

여러분께 이 질문을 던지며 긴 글 마치겠습니다.